賃貸住宅を退去するとき、もっとも揉めやすいのが床のキズや汚れの負担区分です。「自分でつけたキズだから当然払う？」それとも「経年劣化だから貸主負担？」——判断の根拠は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にあります。この記事では、ガイドラインの考え方を借主目線で整理し、福岡市の床リフォーム会社の立場から、退去時の床トラブルを未然に防ぐ実務的なポイントをお伝えします。
ガイドラインの基本｜「通常損耗」は貸主負担
国交省ガイドラインの大原則は次のとおりです。
- 通常の使用による損耗（経年劣化）：貸主負担
- 借主の故意・過失・善管注意義務違反：借主負担
つまり、普通に住んでいてできるキズ・色あせ・摩耗は貸主が負担すべきもの。借主が請求されるのは、不注意やズボラな扱いで生じた損傷だけ、というのが基本姿勢です。これは2020年4月施行の改正民法でも明文化されました。
床の損傷｜貸主負担と借主負担の境目
| 状態 | 負担 | 理由 |
|---|---|---|
| 家具を置いた跡の凹み | 貸主負担 | 通常使用の範囲 |
| 日焼け・色あせ | 貸主負担 | 経年劣化 |
| 歩行による摩耗・つや消え | 貸主負担 | 通常使用 |
| キャスター付き椅子の擦り傷 | 借主負担になりやすい | 保護マット未使用は注意義務違反と判断されがち |
| 飲み物をこぼした輪染み | 借主負担 | 放置による拭き残しが原因 |
| ペットの爪傷・尿シミ | 借主負担 | 故意・過失に分類 |
| 引っ越し時のキズ・凹み | 借主負担 | 家具搬入時の不注意 |
| カビ・黒ずみ（換気不良） | 借主負担 | 善管注意義務違反 |
境目は「通常の使用」か「不注意・過失」か。同じキズでも、家具を普通に置いていたのか・引きずったのかで判定が変わります。
負担割合の「経過年数による減価」
借主負担と判定された損傷でも、その床材を何年使ったかで負担額が減額されます。ガイドラインでは床材の耐用年数を以下のように扱います。
- クッションフロア：6年
- カーペット：6年
- フローリング：建物本体と同じ扱い（30年〜）
例えば、入居7年目にクッションフロアを傷つけた場合、耐用年数を過ぎているので借主負担は1円（残存価値）になります。「7年住んだのにCF全面張替え◯万円を請求された」場合、ガイドラインに照らして交渉できます。フローリングは耐用年数が長いので減価が緩やかですが、それでも経過年数で減額対象です。
退去時のトラブル予防｜借主が今からやるべきこと
- 入居時の写真撮影：入居前から床にあった既存のキズ・凹みは、写真で残しておく。後で「自分がつけた」と言われない
- 家具脚の保護：キャスター付き椅子の下にチェアマット、家具の脚にフェルトを貼る
- こぼしたらすぐ拭く：輪染み・カビは放置で発生
- 退去時の立会いは必ず参加：業者と一緒に状態を確認、納得できないキズは指摘
- 請求明細はガイドラインと照合：「一式」表記は要注意
福岡市の床補修費用の相場（参考）
退去時に請求される床補修の費用感です。借主負担と判定された場合の「適正額」を知る材料にしてください。
| 補修内容 | 適正な費用目安（税込） |
|---|---|
| CF部分補修（30cm四方） | 約1.5万〜2.5万円 |
| CFワンルーム全面張替え | 約4.5万〜8万円 |
| フローリング小キズ補修（パテ） | 約1万〜2万円 |
| フローリング1枚差し替え | 約2万〜4万円 |
| フローリング全面上張り | 約9万〜15万円（6畳） |
「ワンルームCF部分補修で5万円」「フローリング1枚で6万円」など、相場から大きく外れた請求は要交渉です。賃貸・原状回復の床張替え ページにも詳しい情報を載せています。
よくあるご質問
Q. 特約で「床は借主全額負担」と契約書にあります。有効ですか？
特約があっても、「①借主に通常損耗を超える特別な負担を課す合理的理由がある」「②借主が特約の認識を持って合意している」の両方を満たさなければ無効になることがあります（最高裁判例）。一律「全額負担」は無効になりやすい条項です。
Q. 退去時の請求に納得できないとき、どうすればいい？
まず管理会社・大家さんと話し合いを。それでも解決しなければ、各都道府県の消費生活センター、住宅紛争審査会（弁護士会）、少額訴訟といった選択肢があります。福岡県には「住宅紛争処理支援センター」もあります。
Q. 入居時から床にキズがありました。退去時に請求される？
入居時の状態は借主の責任外。ただし証明が必要なので、入居時の写真（日付付き）を必ず残してください。立ち会いで「これは入居時からありました」と言える状況を作っておくのが大事です。
Q. 自分で床を張り替えて綺麗にしてから退去すれば請求は減りますか？
無断で工事すると、逆に「現状変更」として違約金を請求される可能性があります。必ず管理会社・大家さんに連絡してから動いてください。詳しくは 賃貸・原状回復 もご参考に。
まとめ｜「通常使用」を守る記録を残しておく
賃貸の床は、入居時の状態を写真で残し、通常の使い方を守り、退去時の請求はガイドラインに照らして妥当性を確認する——この3点を押さえれば多くのトラブルは防げます。福岡市内で退去前の床が気になる、請求額の妥当性を聞きたい場合は、LINEで床の写真と請求書をお送りいただければ、中立的な目線でお答えします。料金ページ も相場感の参考にお使いください。
お電話なら 080-2524-3057（9:00〜20:00）。お問い合わせ へも。
